土地增值税清算时点谋划：在商品结构确定的状况下，企业财务可以提前测算出各类商品的增值额和增值率，但清算时会出现各类商品去化比率不同的状况，在这样的情况下需要关注两点：一是根据三分法进行土地增值税清算下每一类商品单独计算已售比率；二是考虑让本钱大、增值率低的商品提前参与清算，只有这种商品参与清算才能最大限度拉低清算时点的增值率。至于怎么样让本钱大、增值率低的商品提前参与清算呢？根据土地增值税鉴证准则的规定，只须在清算时点开发商品已经实质销售就能参与清算，笔者觉得在实践中企业可以考虑将此类剩余资产打包以适合的价格出售给关联资产管理公司或者物业公司，达成提前让增值率较低的商品参与清算。
土地增值税清算条件
国家税务总局区税务局通知2018年第1号
第二十条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
• （一）房产开发项目全部竣工、完成销售的。
• （二）整体出售未竣工决算房产开发项目的。
• （三）直接出售土地用权的。
• （四）申请注销税务登记但没有办理土地增值税清算手续的。
第二十一条 符合下列情形之一的，主管税务机关可需要纳税人进行土地增值税清算：
• （一）已竣工验收的房产项目，已出售的房产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比率在85%以上，或已出售的房产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比率在85%以上的。
• （二）获得项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
• （三）主管税务机关有依据觉得纳税人有逃避纳税义务行为，可能导致税款流失，经县（市、区）级地方税务局局长批准的。
土地增值税的清算条件：
1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体出售未竣工决算房产开发项目的；
③直接出售土地用权的。
清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可需要纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房产开发项目，已出售的房产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比率在85%以上，或该比率虽未超越85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②获得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但没有办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他状况。
拆迁安置费，在计算土地增值税时，应怎么样扣除？
答：依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的公告》（国税函[2010]220号）有关规定，（一）房产企业用建造的本项目房产安置回迁户的，安置用房视同销售处置，按《国家税务总局关于房产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确觉得房产开发项目的拆迁补偿费。房产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房子是自行开发建造的，房子价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房子是购入的，以实质支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
土地增值税清算时，利息支出怎么样扣除对企业更有利?
某房产企业开发的一处房产项目，获得土地用权支付金额1.5亿元，开发该项目发生开发土地和新建房及配套设施的本钱1亿元，发生销售成本0.15亿、管理成本0.1亿元、财务成本0.2亿元(直接向金融机构支付的利息)。
那样，这类成本，在进行土地增值税清算时，到底该怎么样列支呢?
政策依据
依据《土地增值税推行细节》第七条第(三)项规定，开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房产开发成本)，是指与房产开发项目有关的销售成本、管理成本、财务成本。
财务成本中的利息支出，凡可以按出售房产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不可以超越按商业银行相同种类同期贷款利率计算的金额。
其他房产开发成本，按获得土地用权所支付的金额或开发土地的本钱、成本，项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不可以按出售房产项目计算分摊利息支出或不可以提供金融机构证明的，房产开发成本按获得土地用权所支付的金额或开发土地的本钱、成本，项目规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比率，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
政策分析
通过对以上政策及发生成本的剖析，大家得出如下谋划结论：
1.销售成本、管理成本实质累计发生0.25亿元， 依据政策规定，限额内可扣除成本为 2.5亿元×5%=0.125亿元;
2.利息支出:
(1)假如按政策规定，限额内可扣除成本为2.5亿元×5%=0.125亿元;
(2)假如可以提供金融机构支付明证，则按实质发生利息0.2亿元据实列支;
3.与房产开发项目有关的销售成本、管理成本，使用的是“计算扣除”，而非“限额内据实扣除”。
也就是说，房产开发项目有关的销售成本、管理成本按获得土地用权所支付的金额与开发土地的本钱、成本项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。至于企业实质发生多少?所发生的成本是不是符合成本列支规定，在进行土地增值税清算时，税务不会过多核实。
当然，在企业所得税成本扣除时，却没这个规定。
4.与房产开发项目有关的利息成本，若是支付给金融机构，可以据实列支。也就是说，实质发生的利息成本，可以超越“按获得土地用权所支付的金额与开发土地的本钱、成本项目规定计算的金额之和的5%”扣除。
假如利息成本，不是支付给金融机构的，而是自有资金或关联企业借款，那样就按获得土地用权所支付的金额与开发土地的本钱、成本项目规定计算的金额之和的5%内计算扣除，至于企业实质发生多少?所发生的成本是不是符合成本列支规定，在进行土地增值税清算时，税务也不会过多核实。