房子是不动产，其于不动产的特殊性，交易房子所有权应从产权过户流程办理完毕之时起转移给买受人。依据物权变动原理，不动产所有权转移的时间界限只适使用方法律规定，而不允许当事人另行约定。然而，大家应当了解，不动产权利转移的时间界限，又因权利获得缘由不同而有差异。各国民事法律将不动产权利获得缘由区别为两种：以法律行为方法获得和以法律行为以外其他方法获得。以法律行为获得不动产权利的，须将移转权利的意思登记公示，不然不可以产生获得不动产权利变动的效力。之所以规定以法律行为方法变动不动产物权需要经过登记公示才产生物权变动的效力，是为了保护买卖第三人利益，维护买卖安全并鼓励买卖之推行。

近年来，伴随国内房产业的不断进步，现行居民住房由福利分房政策变为货币化、产品化的住房政策，公民间交易私房的现象也将日益增多。因此，以法律方法规范、管理房子交易当事人的行为，确保房子交易的公平、公正、合法的进行，已成为民事法律研究的要紧课题之一。在此，依现行有关法律和法规就房子交易协议效力谈谈认识。

1、房子交易合同效力认定的法律依据

房子交易合同属民事交易合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是不是受法律保护的问题，其社会效益是维护买卖的安全和信誉。现在，房子交易合同效力认定的依据主如果国务院发布的《城市私房管理条例》和国内立法机关颁布的《民法通则》。其1、房子交易合同的形式要件问题，亦即交易房子协议是口头或书面均可，还是需要使用书面形式。依据《条例》第6条第项规定，购买房子办理过户登记时，“须提交房子所有权证、交易合同和契证”。显然，交易房子协议是以书面合同为其成立的要件。需要书面形式的要件重点是要认定房子交易合同是诺成性合同，而非实践性合同。只须交易房子合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随便翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法缘由毁约起到了有效的防范用途。其2、房子交易合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房子交易民事法律行为成立须同时拥有的条件。依据《民法通则》第50条之规定为：1、行为人具备相应的民事行为能力;2、意思表示真实;3、不违反法律和社会公共利益。这样来看，一项具体的房子交易合同只须符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不能随便翻悔，若不履行便会产生法律的后果。

2、浅析房子交易存在的几个种类

1、关于农村房子交易协议效力

近年，农村的房产市场渐渐活跃，农民总是将它在宅基地上所建房子或者出租、或者售与别人。购买者中有些是本村或外村村民，有些是外来打工者，还有些则是城镇非农业户口居民，在类似的房子交易中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的最重要问题即是：合同是不是有效。一种建议觉得，假如购房者能获得宅基地用权，交易合同没有其他违法行为，则应认定合同有效。另一种建议觉得，村民对宅基地只享有用权，而无处分的权利，而供应住房的行为，事实上已处分了宅基地用权，故合同应认定无效。更为严格。假如将这类规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民供应房子将难上加难。

通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房子，但关系到在供应房子问题上发生争议怎么样认定。看待这一问题，究其实质是怎么样认定宅基地的权利性质，与宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。

国内土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民用。作为宅基地用权人，有权在获得的土地上享有占有、用的权利，可以在该土地上建造住房与其他附着物。作为用权人无权单独出售宅基地，但假如用权人在宅基地上已建造了房子，房子的所有权的完整权能是宅基地用权人。此时，房子的所有权与土地的所有权分属不一样的权利主体，双方在权利行使方面势必相互牵制。而房子与土地紧密结合的特征决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。