受疫情影响
商铺停业
租金能否免除？
2020年6月16日，象山区法院成功庭前调解两起涉“疫”房子出租合同纠纷案件。
案例一
由于疫情商铺被需要中止营业，损失极其严重，我能否需要房东减免租金？
2019年6月17日,被告秦某某与原告广西某贸易公司签订商业店面出租合同一份，约定被告承租原告坐落于象山区某装饰城商铺用于经营瓷砖买卖，出租期限为2019年6月17日至2021年5月31日，租金每月6140元。2010年初，突发疫情，广西启动重大突发公共卫生事件一级响应。被告秦某某自觉服从抗疫大局，关闭商铺，中止营业，买卖遭到了影响，自2020年2月起，被告开始拖欠房租，原告经多次催收未果，故诉至法院，需要与其解除租房合同，并支付租金及违约金。
承方法官在知道案情后，发现秦某某因疫情爆发停工停产而致使资金周转困难，并不是恶意拖欠租金。考虑到该案受疫情影响，调解的可能性较大，故积极组织当事人和解协商。经法官耐心调解，广西某贸易公司赞同与秦某某继续履行出租合同，免除被告部分的违约金及租金，该起案件成功调解结案。
疫情期商铺租金能否免除？法官这么说！
考虑到本次疫情对合同当事人来讲是没办法预见、不可防止且不可以克服的不可抗力事件，而由此导致的损失，致使合同一方没办法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权需要免除或者部分免除责任。但也非以偏概全，需要依据房子性质、影响程度、损失状况与双方举证等原因进行多方考量。减免租金不可以强来，毕竟在出租关系中，受疫情影响的既包含承租方，当然也包含出租方。租客不可以理所当然地需要房东减免房租，或擅自停业逃租，房东也不适合一味需要履约，不分是非黑白地驱赶房客。承租方与出租方并不是矛盾的两极，而是利益一同体，只有双方友好协商，多站在他们的角度考虑问题，才能携手共渡难关，达成双方利益的相对平衡。
案例二
租客在疫情开始前即拖欠租金，目前以疫情为由继续拖欠租金，我是不是能向其倡导违约金？
李某是湖南人，平时在桂林象山区经营家用灶台买卖，出租当地广西某贸易公司的店面作为销售商铺，双方签订了2019年5月31日至2021年5月31日的商业店面出租合同，每月租金为1312元，合同签订后，被告开始还按合同履行义务，从2019年12月开始，被告开始不按合同约定交纳租金，被告出租的商铺也因疫情的影响，经营惨淡，关门歇业。经原告多次催收，被告以疫情为由继续拖欠租金。原告故诉请法院解除租房合同，并支付拖欠的租金及违约金、水电、物业费等有关成本。
受理该案后，承方法官发现该案亦系因疫情影响商铺经营引发的出租合同纠纷，双方当事人在知道有关法律规定后，均表示想协商解决纠纷。经过承方法官的努力，双方均作出让步，最后双方自愿达成共识：解除原告广西某贸易公司与被告李某签订的商业店面出租合同，被告李某于签订合同时所交纳的保证金作为违约金，原告不再返还，原告免除被告在疫情期间一个半月的租金，案件得以调解结案。
案例二，法院为什么支持原告倡导被告赔偿违约金？
合同法第117条第一款规定，因不可抗力不可以履行合同的，依据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不可以免除责任。
只有在疫情发生期间产生的违约行为，法院可以结合疫情及防控手段的影响与当事人倡导免除责任的原因综合考量。若违约行为发生在疫情发生之前，则一般不参考试前款条文裁判。因此就疫情开始前即发生的违约行为，可以向他们倡导违约金。