裁判要旨：

没有完成竣工验收和消防验收的建设工程不可以出货用，但不影响当事人针对有关建设工程订立出租合同，与该合同的效力。本案中承租人对于出租物当时的状况均已明知并认同，故承租人倡导出租物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常用出租物，不拥有合同依据。《王子田、艾宏房子出租合同纠纷案》

就未经竣工验收的工程签署的出租合同是不是无效？

最高院觉得：本案系当事人申请再审案件，应当围绕王子田倡导的再审事由能否成立进行审察。依据王子田的再审申请理由，本案主要审察以下问题：

1、关于案涉房子出租合同解除的责任问题；

2、关于案涉综合商业楼租金的计算问题；

3、关于案涉办公楼租金的计算问题。

1、关于案涉房子出租合同解除的责任问题

第一，依据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，没有完成竣工验收和消防验收的建设工程不可以出货用，不影响当事人针对有关建设工程订立出租合同，与该合同的效力。依据已查明的事实，农垦公司与王子田之间成立房子出租合同关系，履行的合同内容以艾宏与农垦公司签订的《出租合同书》及补充约定为准。该合同第三条第2款约定：“农垦公司将出租物按近况出货乙方用……”应当视为合同当事人对于出租物当时的状况，包含物理情况与各项审批、验收状况均已明知并认同。王子田作为承租人对此负有审慎的注意义务。因此，王子田倡导出租物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常用出租物，不拥有合同依据。

第二，合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以需要承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人按约定支付租金是其在出租合同项下的主要合同义务，王子田迟延给付租金已经构成根本违约，对于合同的解除负有主要责任。因为出租物实质存在超建情形，也因此致使本案诉争合同部分无效，农垦公司对于合同的履行亦存在过错。参考超建部分占总建筑面积比率、出租物迟延验收等原因，1、二审判决认定王子田对于合同解除负有主要责任，并酌定其承担75%出租费的责任，并无不当。王子田关于不应承担任何责任或承担次要责任的再审理由，不可以成立。

2、关于案涉综合商业楼租金的计算问题

（一）案涉出租物包括规划许可内的有效面积与超建无效面积。《出租合同书》并未约定每平方米租金的价格，而是整体出租根据740万元计算。依据《最高人民法院关于审理城镇房子出租合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的讲解》第五条“房子出租合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房子占有用费的，人民法院一般应予支持”之规定，王子田亦应当参照合同约定，支付超建面积的占有用费。王子田并未提供证据证明超建部分因未经消防验收影响到其正常用，因此二审判决根据740万元计算整体出租商业楼的租金，并无不当。王子田关于应以经消防验收的面积计算租金的再审理由，没事实和法律依据，不可以成立。

（二）关于租金起算日期。王子田在合同签订后即对案涉出租物进行装修，并对出租物占有用，《出租合同书》已经得到实质履行，根据合同约定其应当承担免租期满后自2013年7月十日起的出租费。王子田关于租金应从五方验收的次日起算的倡导与合同约定不符，其申请再审称1、二审判决关于租金起算日期错误的原因不可以成立。

3、关于案涉办公楼租金的计算问题

《出租合同书》并未涉及案涉办公楼，农垦公司与王子田以口头形式另行约定了案涉办公楼的出租事宜，因此案涉办公楼与综合商业楼分属两个不一样的合同标的物。1、二审判决依据当事人的实质履行状况认定办公楼租金，并无不当。王子田倡导农垦公司对案涉办公楼租金损失承担过错责任，缺少证据证明。王子田申请再审称1、二审判决关于案涉办公楼租金的计算错误，理由不可以成立。