答：出租房子因被认定为违章建筑致使出租合同无效，出租人没办法获得有关建筑物的所有权，但其对该建筑物的占有应当作为一种事实状况遭到法律保护。在房子尚未拆除之前，出租人作为管理人对出租房子享有民事权益，出租人可以向承租人倡导相应的房子占有用费。反过来讲，承租人在用出租房子期间，应当根据合同约定的租金标准向出租人支付房子占有用费，倡导退还租金没法律依据，不应支持。

大家建议，在房子出租中，出租方除去应保证出租的房子能合法用以外，出租房子一般应当获得不动产权属证书，或具备建设工程规划许可证，确保出租物为合法建筑。不然，对外出租不具备建设工程规划许可证的房子极易出现出租合同无效的风险。出租合同无效，虽然租金一般能获得支持，但出租人没办法倡导违约金，承租人发生的其他损失如装饰装修损失等，出租方一般应承担相应责任。

法条依据：

1、《民法典》

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为获得的财产，应当予以返还；不可以返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿他们由此所遭到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，根据其规定。

2、《最高人民法院关于审理城镇房子出租合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的讲解》（2020修正）

第二条出租人就未获得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证的规定建设的房子，与承租人订立的出租合同无效。但在一审法庭辩论终结前获得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第四条房子出租合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房子占有用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效遭到的损失，人民法院根据民法典第一百五十七条和本讲解第七条、第十一条、第十二条的规定处置。

第七条承租人经出租人赞同装饰装修，出租合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人赞同借助的，可折价归出租人所有；不认可借助的，可由承租人拆除。因拆除导致房子毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人赞同借助的，可折价归出租人所有；不认可借助的，由双方各自根据致使合同无效的过错分担现值损失。

第十一条 承租人未经出租人赞同装饰装修或者扩建发生的成本，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条 承租人经出租人赞同扩建，但双方对扩建成本的处置没约定的，人民法院根据下列情形分别处置：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价成本由出租人负担；

（二）没有办理合法建设手续的，扩建造价成本由双方根据过错分担。

看案例：

一审法院觉得

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典实行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法讲解另有规定的除外。”本案中的法律事实发生在民法典推行之前，但持续至民法典实行后，故应当适用民法典的有关规定。

《最高人民法院关于审理城镇房子出租合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的讲解》第二条规定“出租人就未获得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证的规定建设的房子，与承租人订立的出租合同无效。”依据广州规划和自然资源局的复函，案涉场地无土地权属登记信息，无房地产登记信息，2004年后无有关规划报建手续，原临时《建设工程规划许可证》已过期，故案涉合同无效。

《最高人民法院关于审理城镇房子出租合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的讲解》第四条规定“房子出租合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房子占有用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，X公司将案涉场地出货给B公司用，双方均确认B公司已支付完毕截至2021年5月的占有用费及管理费。现有证据显示案涉场地于2021年12月31日由X公司管控，B公司对案涉场地的占有用至2021年12月31日，故B公司应支付雄辉公司2021年6月1日至2021年12月31日的占有用费380940元（54420元7个月）和水费119元。行政部门以案涉物业系违章建筑为由，采取强制停电手段，B公司以此抗辩支付占有用费。第一，停电手段并不是X公司径行采取；其次，如B公司觉得行政部门停电影响其正常用案涉物业，其可以合同没办法履行为由，向X公司倡导解除合同，但在X公司2021年4月29日向其发出《关于提前解除出租合同的公告》之后，其未赞同解除合同，表明B公司意愿继续履行合同。因此，B公司该项建议于理不符，一审法院不予采纳。

关于管理费和违约金，因案涉合同无效，相应的管理费和违约金条约为无效条约，X公司倡导管理费和逾期付款违约金一审法院不予支持。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为获得的财产，应当予以返还；不可以返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿他们由此所遭到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，根据其规定。”本案中，B公司向X公司交纳了押金80000元，虽然该80000元是在签订2011年出租合同时交纳，但X公司、B公司均确认转为案涉合同履约保证金。故X公司收取的80000元押金应予返还或用于扣减占有期间产生的各项成本，现B公司需要雄辉公司返还80000元押金，一审法院予以支持。关于押金利息，无有关依据，一审法院不予支持。

关于B公司倡导的损失。B公司自述自2011年11月18日起占有用案涉场地，至2021年12月31日已用超越十年，虽然案涉合同无效，但B公司签订案涉合同后，为拓展经营对案涉场地进行了必要装修，存在合理性，其在案涉合同记载的出租期满前搬迁确实存在装饰装修成本损失，且X公司已从案外人处获得补偿，故依据公平原则，在案涉合同被认定为无效的状况下，结合缔约双方的过错程度，X公司应向B公司赔偿相应的装饰装修成本损失。但B公司提交的《房产评估报告》等证据并不可以充分反映其实质支出的装修成本和扩建成本，没办法证实其倡导的装饰装修成本损失金额。综合双方的过错程度，一审法院酌情认定X公司应向B公司赔偿装饰装修成本损失合计800000元。关于B公司倡导的临时安置费、停产停业损失，其未能提供充分的证据予以证实其实质产生的损失，一审法院不予支持。关于利息，缺少依据，一审法院不予支持。

……

二审法院觉得

本院觉得，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的讲解》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求与有关的事实和适使用方法律进行审察。结合双方诉辩建议，本院总结二审争议焦点为：

1、X公司应否退还押金；

2、X公司倡导管理费及占用用费的利息，应否支持；

3、X公司应否向B公司赔偿装饰装修损失。

针对前述争议焦点，本院认定如下：

关于争议焦点一。

依据一审察明，涉案房子2004年后无有关规划报建手续，原临时《建设工程规划许可证》已过期，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房子出租合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的讲解》第二条规定，认定涉案出租合同为无效合同，符合法律规定，本院予以确认。

合同无效，依据法律规定，应返还因合同获得的财产，一审判令X公司向B公司返还涉案合同的押金80000元正确，X公司基于合同有效不予退还的建议，缺少法律依据，本院不予支持。

关于争议焦点二。

涉案场地因是违章建筑，有关行政部门采取了相应停电手段，涉案场地自2021年6月已没办法正常用，一审未支持X企业的管理成本，处置结果并无不当。关于合同约定的迟延交租的违约金，因案涉合同无效，相应的违约金约定亦无效，故本院对X企业的该倡导亦不予支持。

关于争议焦点三。

1、X公司觉得，B公司于2011年11月18日起向X公司承租涉案场地，2016年12月6日因B公司违约欠租，双方签订出租合同已解除，B公司自愿赞同补偿40万元，即便涉案场地建设物为B公司建设，B公司亦无权需要赔偿的建议，对此本院觉得，2016年12月6日B公司签订涉案场地解除合同，系基于2011年11月18日合同有效的首要条件下作出意思表示，并不可以据此当然觉得B公司无权倡导房子装修、加建等损失，结合B公司与X公司于2017年重新就涉案场地签订的合同到期日（2026年1月31日）与2011年11月18日所签订合同的到期日（2026年1月31日）一致；前后合同约定出租的建筑物面积大致相等，而两份合同均未将B公司2011年在涉案场地建设的部分建筑物作为出租标的事实，可认定2017年合同系对于2011年合同的延续，故X公司以2016年12月6日双方合同已解除，B企业的装修、加建已归其所有些建议，不予采纳。

2、关于装修、加建等损失的确定。本院另查明，X公司向第三人承租包括涉案场地在内11411平米土地，并分租给B公司、广州华刊汽车公司、广东有道汽车集团股份公司。X公司述称在同一时间，上述出租合同均终止，其中，广州华刊汽车公司承租面积约1500平米，双方经调解，由X公司补偿给广州华刊汽车有限60万元；广东有道汽车集团股份公司承租面积3000平米，双方经调解，由X公司补偿广东有道汽车集团股份公司82万元。另，X公司二审亦认同B公司承租标的包含2800平米空地和全部构筑物（上盖临建铁皮厂房）及上盖建筑物（共计约1000平米钢混结构房子作为办公楼）

综上，依据X公司陈述及自认B公司有加建部分建筑物等事实，一审判令X公司赔偿B企业的损失金额，并没有明显不当，X公司上诉倡导不应赔偿，不予采纳。