涉房地产互联网司法拍卖状况及步骤 张家港律师曹辉团队
张家港律师曹辉团队：唯一住房怎么样拍卖？有抵押有出租 不腾房如何解决？涉房地产司法互联网拍卖容易见到问题，涉房地产互联网司法拍卖状况及步骤。
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1、张家港律师曹辉团队：唯一住房能否拍卖？
可以。不少被实行人以为自己只有一套住房，法院是不会对唯一住房进行处置，依据法律规定需预留5到8年的房子租金。譬如在门头沟法院办理的北京筹资担保公司申请实行代某等一案中，在房子拍卖成交之后，从拍卖款中为被实行人预留了20万余元的房子租金。
2、已处置房地产设定有权利负担（抵押权、出租权）怎么样处置？
设定出租权房子。对于拍卖房地产上已设定出租权的，实行程序中，实行法院在拍卖前会对其出租权进行实质审察。假如出租合同在查封之前签订，并且实质履行，已出货租金，这样的情况下，出租权可以得到保护，即适用“交易不破出租”这一规定。
具体认定标准，上海的某法院做了实践性的探索，标准为在查封之前签订出租合同、出租人已经缴纳租金、承租人对房子进行了实质占有。在面对此问题时，北京门头沟法院在实践中会到物业公司或者居委会调查看问，部分小区物业公司或居委会对住户的状况有肯定的认知，可以较为公正的提供房子涉出租状况。
在某工贸公司申请实行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商业产权大厦在查封之前已经出租出去，查明之后，在拍卖通知中明确公示。拍卖成交后，实行法院负责承租人与竞买人的对接，根据原出租合同履行，合同履行之后法院再帮助竞买人房子腾退工作。
设定抵押权房子。抵押权是担保物权，为确保债权的达成，债权人总是到不动产登记部门对房子做抵押登记，在财产变现后，抵押权则表现为优先受偿权。依据法律规定，有六个月的宽限时。在陶某申请实行赵某一案中，拍卖成交且过户完成之后，因房子涉及抵押权，且被实行人没第二套住房，给了六个月的宽限时。
3、张家港律师曹辉团队：拍卖房子的出货问题
房地产拍卖成交后，在没法定理由的状况下（法定理由一般为：有效的出租、六个月宽限时等），实行法院应负责将所拍卖的房子出货给竞买人。但实践存在一些极端情形，如房子实质占有人以特殊理由相要挟的情形，需要法院去做很多工作完成出货。但也存在被实行人拒绝出货的情形，需要法院启动强制腾退的程序，要张贴强制迁出的通知、找周转住房等等。
在某银行申请实行某家具装修公司一案中，在房子拍卖成交后，被实行人及房子实质控制人拒绝出货房子，并且对房子进行了破坏，在法官做了很多释法明理的工作之后，最后通过强制腾退的方法成功出货该房子。
就拍卖房子的出货问题，人民法院也在进行探索。如大兴法院，由专门的拍卖组负责拍卖全过程，包含腾退房子；中山第一人民法院根据“决策事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路，把强制实行的事务划分给法警队承担；广东高院专门针对拍卖成交后房子出货问题颁布建议。
尽管这样，实践中的状况仍然十分复杂，如某非筹资性担保公司申请实行张某一案，拟进行拍卖的房子中有被实行人和家属居住，家属状况是，被实行人之母患有癌症，且八十多岁，被实行人的其中一个子女，虽已成人，但智商残疾、肢体残疾，这样的情况在拍卖成交后，腾退房子就存在非常大的困难程度。所有对于有意竞买法院拍卖房子的人，必须要事先权衡利弊得失。
张家港律师曹辉团队：竞买人在竞拍法拍房子中应注意的问题
简单讲就是：认真读，亲自看，仔细问，深入思
读：读拍卖通知、读拍卖步骤。通知方面，主要看房子缺陷，组织拍卖的法院会把拍卖标的的缺陷在拍卖通知上标注了解，作为有意竞买人，应付拍卖标的的缺陷有足够知道之后，作出利益权衡，决定是不是购买。
拍卖对象的缺陷包含：设定有合法的抵押权，依据法律规定，腾房有六个月的宽限时；设定有合法出租权，要容忍的出租权期没办法腾房；
实践中存在房子被实质占有、居住的情形，竞买人对于此要有足够的认识，并不是办理完过户，就能立刻把房屋出货拍卖的房子，此类房子缺陷在拍卖通知中会有详细的介绍，所以必须要认真读。
另外，拍卖平台都会将具体拍卖步骤详细在平台上公开，对于怎么样拍卖、怎么样缴纳保证金等问题可以阅读平台上的具体拍卖步骤。
看：看样问题。现在部分法院将组织看样工作进行外包，有些法院是亲自集中组织看样。拍卖通知所公示的信息不如实质看样生动、形象，就是大家一般所讲的亲历性。
譬如孙某实行许某一案中，北京门头沟法院将被实行人名下坐落于朝阳区惠新西街的房子拍卖，拍卖成交后，竞买人来院表示：由于其爱人没看，但看样的时候，他去看了，拍了视频，其爱人表示可以购买，但拍卖成交后去看，发现公摊面积太大，其爱人不认可购买，以此为由要悔拍。
问：购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询。譬如到不动产登记部门询问购房资格问题，就北京而言，各区的限购政策并不完全一样。
如拍卖通州的某地下仓库时，根据通州的限购政策，在北京有一套住房就不可以第三购买；纳税问题，到不动产所在地税务部门咨询。非常重要的是，有关问题肯定向实行法院询问，可以电话询问，也可以到法院实行部门找到实行法官或员工询问。
思：依据前期的询问、阅读、看样后，进行理性考虑，而后再决定是不是购买。在拍卖成交后，以“没想好”、“家人不认可”等作为理由悔拍，法院是不可以支持的，除去暂不予退还保证金以外，法院还会对其训诫。假如被认定成恶意悔拍，依据法律规定可以对有关职员采取拘留、罚款手段。
大庆中院曾对一恶意竞买人作出处罚，一男子在没购买意愿、明知资金不足、无力支付拍卖款的状况下，在竞买人中恶意抬高价格，连续出价16次将起拍价11万元的拍品抬高至460万元，互联网成交后以没支付能力为由拒绝缴纳拍卖余款，被法院拘留并罚款。
张家港律师曹辉团队：涉房地产互联网司法拍卖基本状况及一般步骤
自2016年门头沟法院开始通过互联网司法拍卖的方法进行财产处置起，三年来通过互联网司法拍卖处置被实行人财产共337件，成交108件，成交额2.1亿元，溢价率为109.52%。其中拍卖房地产共88件，成交52件，成交额2.08亿元，有18名被实行人由于在互联网上看到其房子的拍卖通知，在正式开拍前履行生效文书义务，成功兑现申请人胜诉权。
互联网司法拍卖具备公开透明、便捷高效、本钱低廉、广泛参与等优势，与普通动产与传统拍卖方法相比，涉房地产司法互联网拍卖具备如下特征：
一是房地产价值大，成交率高，最大化被实行人财产价值的达成。2016年到今天，门头沟法院通过互联网司法拍卖的方法拍卖动产的成交率为42%，成交金额为0.91亿元，拍卖房地产的成交率为59%，成交金额为2.08亿元。
一般而言，普通动产的拍卖金额从几块到几万块不等，对于一些几十万至上百万的大标的案件，即便动产处置成功，也非常难将申请人的权益全部兑现。与普通动产相比，房地产价值大、成交率高，房地产处置成功后，意味着申请人可以拿到更多的钱，通过互联网平台拍卖房地产，是提升财产处置效率，保障当事人合法权益的有效方法。
除此之外，因为房地产的价值大，若对其依法进行处置，也可以对被实行人形成有效威慑，有效发挥强制手段有哪些用途，促进被实行人尽快履行义务。
二是拍卖过程公开透明，买卖安全，最大化竞买人利益的达成。与传统拍卖方法相比，互联网司法拍卖依托网络平台，整个拍卖过程从信息通知、竞拍到买卖确认公开透明。申请人、被实行人、竞买人与社会公众均可以通过第三方平台浏览房地产的拍卖信息和买卖信息。
尤其是对于涉拍房地产的细节与拍卖步骤、程序有关的问题，还可以通过向第三方拍卖平台或法院咨询得到回话。除此之外，拍卖当日，竞买人可以实时在拍卖平台上知道其他竞买人的出价状况，从而更适当的选择买卖。
三是房地产拍卖成功后过户交接程序复杂，部分房子腾房困难。普通动产买卖成功后，直接出货即可，房地产拍卖成功后，竞买人需要亲自前往有关机构进行过户；
在办理过户流程时，房子过户需要多少钱类型多，税费复杂，譬如土地增值税、契税、出让金与房地产涉及的物业费、水、电等成本，需要竞买人对房子过户涉及税费有肯定知道；部分案件中，还会出现被实行人让家老人或孩子住在房内，给腾房工作制造困难，又或者所拍房地产涉及被实行人唯一住房，被实行人采取暴力方法拒绝腾房，不配合财产处置工作的，此类法拍房子即便买卖结束完成过户，后续腾房仍面临腾房难的问题。
为最大化发挥房地产司法互联网拍卖有哪些用途，保护申请人、被实行人、竞买人的合法权益，大家从以下手段着手，畅通涉房地产互联网司法拍卖工作步骤，加大工作标准化、规范化管理，有效解决拍卖房子腾退和出货等影响效率的问题：
一是穷尽手段调查信息，保证涉拍房地产信息完整准确。房子上拍前，对涉拍房子进行详尽调查,对包含但不限于房子的权属、权利负担、占有用、欠交费税、水平缺陷等事情进行调查。
以北京门头沟法院一套现在正在拍卖通知期的房地产为例（展示京东网拍卖的某房地产），1.对房子结构进行调查，对房子户型、朝哪个方向、楼层等竞买人最为关心的问题进行重点调查，同时将房子实质状况拍照记录，进行通知，便于竞买人直观知道房子状况。
对于被实行人不配合看房的，通过向居委会、物业等进行基层调查，知道户型、朝哪个方向，对有关信息予以登记；2.对房子权属的调查，尤其是对是不是设立抵押权，抵押权金额多少的问题进行调查；3.对房子居住状况的调查，对于是不是有钥匙、是不是设定出租（若存在出租，详细知道出租的时间）、居住状况、能否看样等问题进行调查。
二是丰富网拍宣传方法，提升涉拍房子揭秘度。合理的利用北京法院网、诉讼资产网等传统途径，发布拍卖通知，同时对拍卖的房子信息在门头沟法院官方微博、微信、抖音短视频等平台进行同期发布与公开，按期对集中拍卖的拍品策划宣传主题，在《法治进行时》等栏目进行宣传，让更多竞买人知道涉拍房地产的信息。
三是法院全步骤参与，畅通房地产过户交接程序。为保证涉房地产互联网司法拍卖工作每个环节的衔接顺畅，北京门头沟法院实行局全程参与互联网司法拍卖的每个步骤，从房子查封、信息调查、议价评估、拍卖通知，到互联网拍卖、成交确认、过户裁定，均有实行法官或法官助理进行推进与跟进。
房子成交后，竞买人在处置缴纳税费、房地产过户和被实行人房子腾退等问题时，若有需要，经竞买人申请，法院也会参与配合，辅助竞买人完成上述工作。
四是积极引入专业力量，为网拍工作提供保障。与专业的互联网司法拍卖辅助服务机构合作，由第三方派驻专人在北京门头沟法院实行局，负责帮助法官接听竞买人的咨询、带领竞买人现场看样、提供资料信息等服务，为竞买人提供更为优质的服务。
下一步北京门头沟法院预备借用第三方力量，为涉拍房子制作VR视频，便捷有意竞买人愈加直观的认知房子基本状况。通过这种方法，畅通竞买人与法院之间的交流，便捷竞买人更便捷的认知涉拍房地产的信息，提升网拍效率和成功率。下面请法官助理李雨芊介绍一下司法拍卖步骤。
在办理实行案件的过程中，人民法院会依法对被实行人的财产进行调查，发现被实行人有房地产的，法院会到不动产登记部门对房地产进行查封，预防财产转移；同时，依据法律规定，须到被实行人房子处张贴查封通知，进行公示；也要对房子进行现场勘查和实地调查，查询房子有无人居住、居住职员状况、有无设定出租等状况。
当实行法院为房地产的第一查封法院的状况时，法院可依法启动房地产价格确认程序。根据现行《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，当事人双方可就房地产进行议价；议价不成的可由实行法院定向询价；
定向询价不成的，可进行互联网询价，目前的互联网询价平台有三家，包含京东网、淘宝网与工商银行，在系统内录入有关房地产有关信息后，三个平台会依据云数据信息给出询价价格，拍卖价格取询价价格的平均值，互联网询价速度快、价格低，是确认财产处置参考价格的一种有效方法；
互联网询价不成的，或当事人一致需要委托评估与法律规定需要要委托评估的，法院会通过电子摇号确认评估公司，请评估公司对房地产进行评估。
在确定房地产处置价格后，依据现行法律规定和拍卖政策，一般根据互联网询价或者评估价格的70%进行上拍，若一拍流拍，则会在前次保留价基础上再降20%进行拍卖。最高人民法院打造全国性互联网服务提供者名单库，由申请人和被实行人自主协商确认拍卖平台。
房地产拍卖的的公示期为一个月，在这一个月公示期中有意竞买人可以咨询房子的有关状况，有条件的，也可以在法院的组织下进行看样。
竞买人有意通过互联网司法拍卖的方法竞买房地产的，需要在开拍前或者开拍时，根据拍卖通知规定缴纳保证金，依据步骤叫价。以一套拍卖成功的房地产为例，该房地产在拍卖期间共有5位竞买人叫价，最后确觉得价格最高者拍卖成功（配图）。互联网拍卖中，系统设定五分钟自动延时，五分钟内无人出价，则拍卖成交。拍卖成交后，需在通知规定时间内将尾款全部交纳，通常来讲是十天。
拍卖成交并且将全部尾款交纳后，实行法院会出具拍卖成交裁定书，该裁定书为竞买人办理过户时需要提供的材料，出具裁定书后，竞买人可持裁定书办理过户，并根据规定到税务局缴纳有关税费。
张家港律师曹辉团队：竞买人办理完房子过户后，面临的房子的实体出货问题。根据现行的拍卖政策，房子的出货和腾退由实行法院负责，一直以来，房子拍卖后，过户与交接工作都是法院实行工作的难题，北京门头沟法院引入行为类案件的腾房办法，采取“六到位工作法”，以前期筹备、风险评估、实行预案、协调联动、案件留痕、安置保障六个环节出发，确保腾退工作顺利进行。