年后楼市渐渐回温，深圳二手房成交量也连续三周上扬。
在二手房交易的买卖过程中，却一直难免出现各种各样的矛盾纠纷。新浪乐居《买房大讲堂》栏目邀请了律师周争锋，来为网友解说二手房买卖中有什么陷阱，与怎么样避免。
二手房交易纠纷产生是什么原因有什么？
周争锋律师觉得，缘由只有一个——房价上涨。
房价较为平稳的时候，违约纠纷较少；但一旦出现疯涨，房价短期内翻番，极容易致使用户或卖家违约。330和104新政之后出现的违约潮就是非常不错的佐证。
购买二手房，或许会遇见什么陷阱？
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误买查封房
根据正常的二手房买卖步骤，在双方签订交易合同前，中介需要通过自己家里公司系统登陆不动产登记中心的系统查看下房子的产权情况，确保房地产没查封可以正常买卖。
交易双方自己也可以通过公众号按揭帮或咚咚找房APP，在了解房地产证号和产权人的状况下，实时查看深圳房地产的产权信息。对于购买二手期房的用户，要和业主一块带上身份证和预售合同，到深圳不动产登记中心查看下是不是被查封。
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是否和真的的产权人签订合同
房地产的所有权归属存在争议。譬如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房地产归没在房地产证登记的一方单独所有些状况。
大白话讲就是，房地产证上登记的权利人事实上已经不是实质产权人，别人已经通过诉讼或仲裁的方法获得生效的确权判决，成了真的的房地产权利人，而登记的产权人私下供应房地产。在房子的产权问题上用户特别应该注意，必须要现场看房落实了解实质居住人的身份。
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裁决过户的房地产是不是被锁定禁止买卖
2010年深圳实行限购政策后，有的原本不符合深圳购房政策的用户，通过不真实诉讼裁决过户的方法购买到了房地产。近期这两年当年一手操办这事的人出事了，牵涉出一大量如此的房地产，被政府机关内部锁定不允许买卖。
如此的内部锁定，在递件过户前，交易双方和中介均不知情，这就需要交易合同签订前发现卖家供应的房地产证上注明是通过诉讼方法获得的，需要和业主本人去不动产登记中心的查看窗口现场核实能否正常的买卖。
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保留有关代理人具备代理权的证据
用户需要保留一份公证委托书的原件，在看到公证委托书原件后保留一份公证委托书的复印件，能明确体现公证处委托书的编号，并需要中介公司和代理人在复印件上签字注明和原件一致，确保交易合同合法有效。
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交易合同中赎楼成本、纳税方法约定不明
依据深圳二手房的买卖惯例，买卖过程中的手续费和税费基本上约定由用户承担。但问题是双方在交易合同中总是未就手续费和税费的最高限额作出约定，只不过约定赎楼费和税费由用户承担，这弹性就非常大。举例，一个不到300万的房地产，业主给出的赎楼费票据是36.8万。
为了防止在合同履行过程中，卖家在赎楼费和税费上做文章，最好约定赎楼费和税费的最高限额，约定在合同履行过程中超出事先约定的部分由卖家自行承担。
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学位是不是已用
不少用户是奔着房地产的好学位去的，双方在协商的时候口头有承诺但没落实到合同上，致使过户后发现学位已经被用，再想依据交易合同追究他们的违约责任，缺少合同依据，且卖家的违约本钱非常低。
建议直接在合同中约定出现学位被别人占有问题，用户有权解除合同，合同解除后前后二次买卖过程中产生的成本均由卖家承担。
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误买凶宅
根据传统民俗习惯，供应房子内曾发生过非正常死亡的事件，此类房子一般被叫做凶宅。对于凶宅的信息是不是是在合同订立过程中卖方应告知买方的要紧事实，法律没进一步规定，但被确定或冠以凶宅的房子一般都很难供应，或出现价值贬损。
用户在碰到笋盘的时候，认识下具体是什么原因，防止误买凶宅。
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慎重办理高评高贷
2015年房价经过一轮疯涨将来，致使首付增加；而104新政又致使二套首付直接上升至5成。不少人攒不够首付，或许会去做高评高贷（指在房子交易，在办理贷款的过程中，将房子评估价提升，从而达到高额度的贷款），这甚至渐渐成为买房的标准配置。
办理高评高贷前要对该项操作的风险有所研判，一旦业主反悔拒绝配合或银行发现用户存在高贷拒绝审批贷款，用户需要在合同约定时间内一次性付款购买，不然就构成违约。
即使是需要办理高评高贷也不要和中介一块隐瞒业主办理，在有业主参与配合的状况下，高评高贷的法律责任法院在处置纠纷时不会全部让用户承担。当然，没一次性付款能力，最好不要玩高评高贷。
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落实实质用人和房地产的关系
实地查询有几个好处，防止出现卖家隐瞒房地产存在长期租约的状况；防止里面居住的是和业主有纠纷的上一个用户；防止业主在房间内违法改扩建等
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约定赎楼和过户的最后时间
普通的银行贷款承诺书约定的时间是3个月，业主迟迟赎楼不可以，在银行政策大调整的时候，贷款承诺书到期后银行可能不认可再予以延展。
借名额买房：三成首付的机会只有一个
依据物权法的规定，第一推定登记产权人为房地产的物权权利人。一旦登记权利人私下处分该房地产或被别的人倡导权利（登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、私自办理抵押给别人、登记产权人自己存在债务被债权人申请法院依法查封、私自供应别人等），实质产权人的权利就需要通过诉讼的方法保护，且首要条件是实质产权人需要拥有购房资格。
代持关系必须要有具体明确书面协议，写明坐落地方准确唯一的房屋的所有权是甲的，由甲出资用乙的名义购买，房地产的所有权益均有甲方承受。
值得注意的是，需要有被借名人夫妻双方签字确认，最大限度的防止出现纠纷。实质产权人要保留全部房地产购房时的文件原件（购房合同，监管协议，贷款合同，佣金收据有的佣金收据直接可以让中介开给实质产权人），保留出资转账凭据，不要用现金、、支付宝，也不要再通过别的人转账支付。
对于代持人也就是被借名人而言，答应给人代持前要站在我们的角度权衡下利弊，对代持期间可能存在的风险要有明确的认识，防止出现实质购房人不支付按揭款致使我们的征信出现问题，还要对代持关系保持的时间做出约定。
目前的现实状况是每一个人首付三成的贷款机会只有一次，需要考虑到把打折权利让给别人了，将来买房怎么样办？这一点特别需要考虑了解，尤其是免费代持的。
交易二手期房应该注意什么？
期房，即指开发商从获得产品房预售许可证开始至获得房产权证(大产证)止，在这一期间的产品房。习惯上把在建的、尚没有完成建设的、不可以出货用的房子称为期房。由于一手房从建设到竣工后办理房地产证的时间较长，购房者可能由于种种缘由需要供应已经购买了的期房。
期房的交易主要有二种方法，一种是交易双方直接到开发商处办理更名手续，变更用户主体；另外一种就是双方约定待卖家办理下来房地产证后双方再办理之间的过户流程。
提醒
交易二手期房注意要素
1.在交易合同中肯定注明业主最迟办理房地产证的时间并约定违约责任。
2.要确保业主夫妻二人签字，在合同中约定提前出货房地产由用户维持占有状况，并提前办理好物业的交接手续。
3.二手期房交易合同在没房地产证状况下办理首期款资金监管问题。
在没办理房地产证的状况下，办理首期款监管没任何意义，该房地产在法律上还是开发商的房地产，银行和评估公司可能不会进行评估和贷款审核的步骤。由于《城市房产管理法》第37条第（六）项明确规定未依法登记领取权属证书的的房屋不可以买卖。
4.合同履行过程中发现合同的相他们违约后，守约方解约函的解约理由和程序要合法。
5.在合同履行过程中，要保留有公告和催告他们的证据。
6.正确认识交易合同和居间合同是两个不一样的法律关系。
交易合同约束交易双方，合同条约不约束中介方，中介方不是交易合同的履约主体，因此交易双方在签订交易合同后要严格的根据合同约定各自履行我们的合同义务，出现问题要第一时间公告他们并保留公告的证据。
听了中介错误的指示而被动违约，可在第一承担对合同另外一方的违约责任后，向中介方索赔，索赔的依据则是居间合同。
7.交易没房地产证的二手期房必须要格外小心，要考虑投资与回报是不是对等。
发生纠纷要有证据保注意识
打官司主要靠证据，就算一条短信、、聊天记录都可以作为证据，所以必须要有证据意识。签协议时必须要通过短信或者书面函的形式保留证据，打电话要也要录音，为你的倡导提供证据支持。证据采集意识要增强。