产品房面积哪个说了算一直是个扯皮的事。经国务院协调，这一问题现已明确：产品房面积管理工作由房地产管理部门负责。这就是说，将来你对你买的产品房面积持怀疑态度时，可以委托市国土资源和房子管理局的测绘部门进行重新测量。■“缺斤短两”与“买个茶杯，给个暖壶”是老问题

在产品房的交易中，产品房面积“缺斤短两”一直是老问题。据中消协对1999年全国投诉状况的剖析，房子投诉仍名列十大热门前列，而产品房面积“缺斤短两”，面积测量缺少公正、权威机构监督，则是买家有关房子投诉中的主要问题。与前几年的集团购买相比，现在房产买卖市场已进入“散户”年代，买房人自己掏腰包买房的比率愈加高，每一平米花的都是血汗钱，而产品房买卖中，交款面积和实质面积常常出现负偏差，使很多购房人蒙受损失。 据北京国土资源和房子土地管理局房产勘察测绘所所长助理兼生产技术科科长于-伟介绍，现在很多产品房面积的投诉都是由于预售面积与实测面积不符导致的。如一位买家买了一套面积为83.32平米的产品房，经房产部门测量，实质面积只有78.26平米，差了5.06平米。 又有一位买家买了一套面积为115平米的产品房，结果实测面积是126. 36平米，开发商要买房人补交房款，买房生活气地说：“我就是看中115平米这么大的户型才买的房，多出十多平米，多了四五万块钱，这就像我去商店买个茶杯，你偏偏给我一个暖壶，还要我付暖壶的钱。” ■面积为何会不符 于-伟强调，产品房面积是通过房产管理政策和房产测绘方法来获得并通过发房地产证来得到国家的认同和法律的保护。从北京现在的房产市场看，期房销售比较多，开发商在预售期房时，一般都按自己预算的面积销售，而这个预算面积总是与竣工后房地局测绘的实测面积不符，从而出现了各种纠纷。而导致预售面积和实测面积的误差过大是什么原因主要有： 一是产品房在预售时，房子尚未建成，开发商依据图纸自行计算房子面积，并自行决定公用面积的分摊；二是开发商预售房子后，有的部位进行了变更，导致竣工房子面积与预售房子面积不同；三是产品房销售面积由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部分组成，面积的测量需要以一个项目或一栋楼为单位进行，并需要计算该栋房子公用面积分摊系数，尤其是综合楼，其各部位因用功能不同而有着不一样的分摊系数，该系数是不是符合规定和科学合理，也影响面积的大小。产品房面积哪个说了算也一直是个存在争议的问题，以北京为例，购房人最后拿到的产品房地产权证所标的面积是由房地产部门测定的，而市水平技术监督局在1998年上半年也成立了产品房面积计量站，对外承担产品房面积的测量，产品房面积到底按什么部门的测量结果算，一直存在争议。 ■买房面积房管部门说了算 建设部就此专门与国家有关部门协商并向国务院写了报告，经国务院协调，现已明确：由房地产管理部门负责产品房面积管理工作，拟定有关政策，查处开发商在产品房面积上的“缺斤短两”行为，并对产品房面积测量机构的资质提出初审条件和建议，水平技术监督部门只负责产品房面积测量器具的监督工作。 ■面积是如何测出来的 那样，房子面积是如何测绘的？据于-伟介绍，现在，房地局在产品房面积的测绘中，根据建设部房地产登记和国土资源部土地登记的有关规定，采取了以下管理方法：一是在产品房竣工正式销售前，需要开发商申请房地产登记，同时提交产品房公用面积分摊方法。房地局登记部门根据《北京产品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》进行审核，核准后，转房地局测绘部门，房地局测绘部门依据《北京地籍测绘规则》和《北京房产测绘细节》实地进行测量和专业计算后递交房产测绘结果。二是产品房的面积测绘需要由房产专业测绘部门进行，房地产登记的面积以专业房产测绘部门的测绘结果为准。产品房销售面积，惟有经房地产登记，颁发房子所有权后，才得到法律的认同和保护。另外，北京去年新实行的内外销房预售契约也对实测面积和预测面积的误差有了明确规定，这就需要开发商在预售时面积要和实测面积的误差尽可能小。 ■应加大预售面积管理 不难看出，要使产品房面积少出现纠纷，要紧的是对产品房预售面积的管理。 从上海、深圳等城市的状况看，开发商在预售产品房之前，需要先到房地局产品房管理部门获得公用面积分摊方法的审核确认，并到房地局测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售。这就在非常大程度上保证了预测面积和实测面积的测绘口径与公用面积分摊口径的一致，降低了预售面积和实测面积的误差。于-伟觉得，假如北京也采取这种办法，对于普通住宅而言，预售面积和实测发证测绘面积误差将不会超越0.5，对于那些分摊面积比较复杂的综合楼而言，预售面积与实测发证测绘面积误差将不会超越0.1，不只降低面积纠纷，还将在一定量上加快产品房竣工后实地测量和产权登记发证的速度。 ■面积纠纷可以防止 发生了产品房面积纠纷如何解决？上面讲到产品房面积纠纷主如果预售面积和实测面积的误差不符导致的。因此，买房人在签订预售合同时，倘若开发商使用的是北京房地局统一印发的预售契约，其中对实测面积和预测面积的误差有规定，买家可以参考这个规定来判断自己有没吃亏。倘若开发商出示的是自己起草的预售契约，需要提醒买房人注意的是要弄清有关实测面积和预测面积的误差，以免吃亏。 据于-伟介绍，实测面积一般都由各项目所在的区县房地局专业房产测绘队依据有关规定严格测量、计算，一般没问题。但倘若买房人对实测面积持疑义的话，可以需要该区县房地局测绘部门复测或委托市房地局勘察测绘所复测，但需要要支付成本。据透露，尽管是一户人家需要重新测绘，测绘部门也得把整个小区整栋楼都重新测绘，因此成本不低。而且，对复测后，倘若面积是有误差，开发商或原来测绘部门是不是因此遭到处罚、复测成本由哪个支付等有关的规定，现在还没颁布，因此，个人委托重测房子面积实质操作起来还有肯定困难程度。但据于-伟介绍，现在市房产勘察测绘所正会同有关处室在做研制，房产测绘所走进市场是不容置疑的。