王先生为什么没能赢官司？

案例介绍：

1日，王先生从A公司手中购得商业用房一栋，双方签订了购房协议，办理了有关手续，并约定在获得房子产权证书的同时将房子出货给王先生。王先生十日获得了该房子的所有权证书，筹备接管该房子时，却发现C公司在用该房子经营饭店，经知道才了解，C公司是从B公司手中转租过来的，B公司于A公司之间签有一份《房子出租合同》，合同约定的租期至30日届满，租期满后，双方未续签协议，但B公司一直向A公司交纳房租，A公司也没表示异议。因为协商腾房未果，王先生遂8号将B、C两公司告上法庭，以两公司侵犯其财产权为由，诉求两公司腾还已是他所有些房子。法院经审理觉得，B公司与A公司在原出租合同期满后的法律情况表现为不按期出租关系，据此C公司从B公司手中转租而来的法律情况也表现为不按期出租关系，依据“交易不破出租”的法律规定，王先生因购买房子获得产权当然获得出租人的法律地位，而王先生并没行使对于不按期出租法律关系的法定解除权，B公司和C公司对诉争房子的承租人和次承租人地位依法应予以确认，C公司对于房子的用法合法，没侵犯王先生的权益，最后法院判决驳回王先生的诉讼请求。

律师点评：

王先生的遭遇着实叫人同情，买了房却不能用，但诉讼的失误又将这种情况持续下去。本案无疑给了大家很多启示。

第一，大家觉得法院的认定是正确的，不按期的房子出租关系是合法的，法律同时也赋予了出租人对于此种关系的随时解除的权利，遗憾的是本案中的王先生没依法行使这一权利。而不按期出租关系在依法解除前，承租人对于出租房子是当然享有占有用的权利的，因此就出现王先生的诉讼请求没法律依据的说法。

对于本案，王先生其实有两种选择，一种选择是诉求A公司承担违约责任并赔偿损失，由于A公司在卖房给李先生时没尽到告知交易标的物有权利缺陷（即存在出租关系）的先合同义务，致使王先生在获得房子所有权证后并不可以实质占有用该房子与进一步行使房子所有权人的法定权利；另一种选择是当王先生获得房子所有权证，在法律上已当然替代A公司获得出租人资格的时候，应准时行使对于B公司与A公司之间不按期房子出租关系的合同解除权，具体的做法是给B公司一个书面解除公告，给予该公司一个合理期限（譬如说一个月）腾房，假如期限届满，B公司及C公司还不腾房，这时王先生再诉求B、C两公司停止侵权行为，腾还房子，便没什么法律障碍了。

结合本案，律师在此提醒像王先生一样的购房者：无论是购买何种性质的房子，都要认真知道影响该房子的所有权行使的所有关联状况，在发生纠纷后，要认真剖析法律关系，同时重视诉讼的程序和方法，法院认定案件是依据涉案证据所表现出来的法律事实和法律关系，而不是当事人的主观感受。

云南建广律师事务所张*杰律师

十日