房产的出售需要是依法登记并获得房产权证书的房产权利人，而房产的受叫人可以是中华人民共和国境内或境外的自然人、法人、其他组织，也可以是法律、法规、规章另有规定或土地用权出让合同约定的其他自然人、法人、其他组织。
下列房产不能出售：
1、未依法登记获得房产权证书的；
2、共有房产，未经其他共有人书面赞同的；
3、权属存在争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处置中；
4、司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房产权利的；
5、依法收回土地用权的；
6、法律、法规、规章规定不能出售的其他情形。
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