在城市化进程加快的今天，不少人都会选择在城市买房。由此也会产生不少纠纷，在房子交易时出现的纠纷主要有购房合同纠纷、不可以按期交房纠纷、违约纠纷。本文就购买房子时的有关问题作相应剖析。

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，根据合同标的额的肯定比率，预先给付他们当事人的资金或其替代物。定金合同是从是主合同的从合同，其成立的首要条件是主合同已经成立生效。

“定金”在法律上有明确的定义：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付肯定数额的资金来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，假如购房者违约，定金不退，假如开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。在法律上有明文规定定金的灵敏额不可以超越合同总价的20%.

在房地产买卖过程中，订金只不过预付款性质的一种支付，不具备定金的性质。因此，在购房者签订《预购临时协议》时，真的的预购房子正式合同一主合同是不是可以成立，还处于一种不确定状况，这与定金合同有着重大差别。因此，预购订金不是定金，定金罚则也就当然不可以适用。订金与定金的最基本有什么区别就是定金适用定金罚则，一方违约应当双倍返还定金或无权需要返还定金，而订金适用如此的罚则，只能存在返还或冲抵价款有哪些用途。

“订金”在法律上没明文规定。出目前房子认购书中的“订金”，其业主或赔偿只是单方的，是购房者对开发商的保证。在开发商假如违约是不是双倍返还的问题上并不清楚。假如开发商违约，只须退还订金即可。

“定金”是规范的法律定义，是一种担保形式;而“订金”并不是法律语言，没明确的法律规定，在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不一样的;假如买方出货的是“定金”，那样买方违约则定金将卖方没收，卖方违约则需要向买方双倍返还定金;假如买方出货的是“订金”，那样不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”。

依据法律的规定，开发商需要持有《预售产品房许可证》才能卖楼花，而且无论是预售产品房还是正式的产品房交易，都需要签订书面合同。譬如：开发商收取了2万元钱后，并没与顾客签订书面合同，那样两者之间的房子交易关系并没形成。而《担保法》规定“定金应当以书面形式约定”，定金条约又只能是主合同的从合同，那样在房子交易合同没形成的状况下，顾客向开发商交的2万元钱就可能是“定金”，也就没有开发商可以“没收”这2万元的问题。那样顾客出货的只可能是“订金”，而“订金”是应当退还的。但，假如当时双方签订了书面的预售产品房合同，则可以在合同中约定“定金条约”，那样买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。

买家与开发商即便签订了书面产品房预售合同，事实上也还只不过一种意向书。在房子实质出货时，双方须另行签订正式的房子交易合同。购房者只有在与开发商签订房子交易合同，出货了购房款、拿到开发商开具的发票后，才能向主管部门申办产权证。

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